Question 1

Vou realizar um desmembramento mas as medidas que encontrei no imóvel não condizem com o que está na matrícula. É possível prosseguir com o pedido de desmembramento?

Accepted Answer

Não. Se por exemplo, uma medida perimetral da matrícula seja de 100 metros, e, desmembrando o imóvel, a medida seja dividida em duas linhas de 55 metros, haja ou não alteração de área, será necessário o prévio procedimento de retificação administrativa. Não é possível se valer do procedimento de parcelamento do solo para suprir erros de medida constantes na matrícula.

Question 2

É possível cada um dos herdeiros requerer o desmembramento da sua parte do imóvel que receberam por herança (em condomínio)?

Accepted Answer

Não. Não é possível simplesmente desmembrar as partes individuais, cada um elegendo qual é sua. É necessário um acordo de vontades, celebrado por escritura pública de divisão amigável/extinção de condomínio (parcial ou total).

Caso um imóvel seja desmembrado sem a prévia ou concomitante divisão amigável, todos os novos imóveis gerados pertencerão a todos os proprietários da área original.

Ademais, a divisão amigável deve respeitar a fração mínima de parcelamento, e, configurando empreendimento comercial ou com abertura de novas vias de circulação, deverá obedecer o disposto na legislação especial para parcelamento do solo.

Question 3

O que é um loteamento?

Accepted Answer

Conforme art. 2º, §1º, da Lei 6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Em outras palavras, sempre que houver criação de ruas ou acessos não existentes na matrícula imobiliária, o empreendimento será considerado loteamento e estará sujeito às exigências da Lei 6.766/79 ou, sendo rural, do Decreto-Lei 58/66.

Ressalta-se que a criação de servidão ou doações ao poder público, como meio de evitar a configuração de loteamento, ainda assim sujeitará o empreendimento às regras do loteamento.

Question 4

Desmembramentos urbanos também se sujeitam ao procedimento da Lei 6.766/79?

Accepted Answer

Sim. Tanto desmembramentos quanto loteamentos urbanos estão sujeitos ao disposto na Lei 6.766/79. Contudo, quando o desmembramento urbano que não criar, alterar ou ampliar vias de circulação (caso em que seria loteamento), contemplar a divisão em menos de 10 novos lotes, será dispensada a aplicação do disposto na legislação mencionada, necessitando, contudo, de mapa e memorial elaborados por responsável técnico com anotação de responsabilidade técnica respectiva, aprovados pela municipalidade, acompanhados de cadastro municipal de todas as unidades.

Serão considerados todos os desmembramentos realizados na matrícula anteriormente.

Question 5

Desmembramento de imóvel rural depende de autorização do INCRA?

Accepted Answer

Quando o desmembramento for destinado à alienação da parte desmembrada, mediante apresentação de escritura pública respectiva, respeitando a fração mínima de parcelamento constante no CCIR, a autorização é dispensada.

Caso o desmembramento crie nova unidade que não respeite a fração mínima de parcelamento, ou em caso de empreendimentos rurais, será obrigatória a autorização específica do INCRA. Ressalta-se que o respeito à fração mínima de parcelamento só poderá ser atenuado nos casos de regularização fundiária, reforma agrária, ou, em caso de parcelamentos, nos casos previstos no Decreto 62.504/68.

Question 6

É possível desmembrar um lote deixando-o sem acesso à via pública?

Accepted Answer

Não. Não é possível a criação de imóveis encravados. Deve-se, nesse caso, criar um loteamento. Servidão não poderá substituir a via pública em novos empreendimentos.

Question 7

Há alguma hipótese em que o parcelamento do solo urbano independa de aprovação municipal?

Accepted Answer

Não. Todas as formas de parcelamento urbano, sigam ou não o disposto em lei especial, necessitam de aprovação da municipalidade.

Perguntas frequentes